一、功能及要求：

详见服务标准

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详见服务标准

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详见服务标准

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服务时间： 服务期限为两年，合同一年一签（具体以合同签订时间为准）

服务地点：采购人指定地点

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物业管理服务内容主要包括 物业综合管理服务、 食堂 餐饮 服务、安全保卫、 秩序维护、环境 卫生保洁、 会务服务、 消防和监控系统管理、水电及办公家具日常维护维修、绿化养护等项目 。

（一）管理要求

1. 管理人员、专业技术人员按照国家有关规定取得资格证书或者岗位证书；

2. 严格按照物业管理合同进行物业服务，严禁租借挂靠资质，严禁转让合同；

3. 有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；

4. 所有管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范、服务主动、热情。

（二）卫生保洁

1. 服务范围：物业管理范围内区域（含绿化带白色垃圾清理）。

2. 服务内容：各部门办公公共区域、走廊、天台、护栏、楼梯、公共卫生间、会议室、接待室以及其它公共活动场所（含所有停车场、篮球场）的日常卫生清洁；垃圾清运、绿化带白色垃圾清理；卫生消杀（无老鼠活动迹象，室内区域无苍蝇、蟑螂活动迹象等）。

3. 服务要求：

（ 1）保洁服务周到，工作人员着装统一、仪表整洁，讲礼貌，有素养。

（ 2）责任明确，有详尽的卫生保洁标准和管理措施。

（ 3）垃圾收集及清运。垃圾要做到及时清扫、收集、日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责外运出物业范围区域（须保证不违反城市管理相关规定）。

（ 4）清洁用具、用品（垃圾车、铁锹、扫帚、拖把、抹布、保洁布、***消毒液、洗衣粉等）、公共卫生间易耗品由成交供应商购置并承担费用。

（ 5）室内玻璃、窗户以及窗帘每半年擦洗一次。

（ 6）如遇冰雪天气要及时清扫屋顶及地面的积雪。

4. 保洁服务标准

（三）会务接待

1. 各类会务和接待任务。要求服务人员有良好的服务意识，仪表整洁，讲礼貌，有素养。服务人员须经过正规的专业培训，熟悉会务和贵宾的基本接待礼仪，具有酒店管理者优先。各类服务行为必须按照礼仪规范，动作标准、整齐。服务人员必须在每场次培训班、会务、接待前检查茶杯等各类接待用品是否有污迹、破损，确保接待用的各类用品干净、完好、整齐。并按时向主管领导提报更换物品数量、领取并更换不合格接待用品。

（四）安全保卫

1. 服务范围：物业管理范围内的区域。

2. 服务内容：做好物业服务范围内人员、财 物 保护和防火防盗；对来访人员进行登记，保存记录本一年以上；负责防盗、防火报警监控设备运行管理；负责门卫守护和巡逻、公共秩序维护、治安及其它突发事件处理等；负责机动车和非机动车停放管理等。

3. 服务要求：公司有严格的安保制度；确保物业管理区域安全和正常的工作秩序；在大门出入口设传达室，对来访人员、车辆进行检查登记并做好指引工作，保存记录本一年以上；防盗、防火报警监控设备运行管理；门卫守护和巡逻，公共秩序维护，治安及其他突发事件处理等；道路交通管理，机动车和非机动车停放管理等。建立大门保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度和值班制度并认真落实，确保管理区内安全和正常的工作秩序；严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入院内；维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全。大型会务时，需疏导交通，确保进校路面畅通，车辆有序划一停放。大门、监控室需 ***小时保安值班。门卫在工作日上下班集中时间（早8 : ***－9 : ***，晚*** : *** : ***）必须立岗值班。重大活动车辆出入，以及各级领导步行或乘车出入，门卫须礼貌接待。安全监控的记录须有***小时值班，并记录存档。

（五）食堂管理要求

1. 总体要求

1.1 执行 采购人 安全管理规定、制度和《食堂监督管理制度》的相关规定，提供安全、优质的餐饮服务。

2. 食品管理要求

2.1 对 所有原材料（主副食、主料、辅料） 的品质 都 严格把关 ，确保无污染，保证食品卫生要求，同时保证 食品加工 品质。

2.2在经营期间不得 接受或使用 来历不明的食物或过期、霉变食物。

2.3所有食物应分区分拣、清洗干净，并按规定的要求切配、放置、储存。

3. 清洁卫生管理

3 .1各种工具、餐具、容器应及时清洗，并严格进行消毒，同时注意食堂环境卫生，经常清洗，保持干净。

3 .2做好厨余垃圾的收集处理，油烟、污水按上级环保部门要求达标无害排放。

3 .3做好 卫生消杀（无老鼠活动迹象，室内区域无苍蝇、蟑螂活动迹象等） 工作，建立长效机制。

4. 安全生产管理

4 .1菜品留样有专人管理，有专用的样品冷藏柜，有记录可查。

4 .2 成交供应商 应加强防火、防盗、防爆等安全保卫工作，定期检查电源、 气源、水源和 货源，对易燃物品应妥善使用和保管、确保安全无事故。

4 .3 成交供应商 必须接受 采购人 防火、防食物中毒等检查监督，执行 采购人 的整改意见。

5. 管理目标

5 .1全年无一例食物中毒事件发生。

5 .2全年无一例火灾事故发生。

6. 食堂卫生标准

配备专业的厨师队伍 和服务人员 ，严格遵守食品卫生相关制度，从而保证为业主提供安全卫生、营养可口的膳食。

6 .1符合政府相关部门对食品卫生管理的要求，接受 采购人 的监管，保证食品安全、卫生清洁，做到菜肴可口、环境舒适。

6 .2所有服务人员持健康证上岗，按公司规定着工作服，注重个人卫生，不留长指甲，不涂指甲油，工作前要洗手，工作时不吸烟。

6 .3熟食和生食分开存放，食品存放应分类、分架、隔墙离地，做到先进先用。

6 .4接触食品的容器、工具用后要及时清洗干净，并进行有效消毒，清洁用工具不得与食品同池清洗，保持食堂和餐厅的环境整洁。

6 .5食品加工，要做到生进熟出。

6 .6食品用具实行四过关：一洗二刷三冲四消毒。

6 .7认真做好防鼠、防蟑螂、防霉变、防火、防毒工作，严禁将变质和不符合卫生要求的食物进行烹饪，青菜必须在水中浸泡半小时，确保安全。

6 .8食堂环境卫生支持一餐一小扫，一天一中扫、一周一大扫，做好墙角无蛛网，墙面无污渍，地面无灰尘。

6 .9 食堂严格采取食品留样制度，设置专用保鲜冰柜，对食品进行 ***小时留样。

6 .***冰箱卫生、消毒、化霜由专人管理、按程序操作。

6 .***员工卫生知识培训的时间与健康检查的时间同期进行，并且每年复训一次，培训合格方可上岗；除了卫生部门有组织的培训以外，根据本单位的实际情况和季节特点不定期地对食堂工作人员进行卫生知识培训。 （六）消防、监控系统

1. 消防控制室、监控室值班按照国家相关规定要求设置值班岗位。服务范围消防系统、消防器材、监控系统。负责消防、监控控制设备的正常运转；整个消防系统（控制系统、消防泵房、稳压泵房、喷淋、消防管网、末端设备设施等）、监控系统的日常维护和有效运行、检查登记、故障排除等。对整个监控系统进行必要的日常维护。如因服务、监管不到位 ，导 致火灾险情等重大事故发生时，因扑救不及时或系统不能正常有效运转并未及时上报至采购方，而造成人员伤亡和巨大经济损失，成交供应商须承担全部法律和经济责任。专业消防维保作业由采购人聘请第三方专业公司进行维保。

2. 安全监控的记录及要求：

（ 1） 值班记录要求： ***小时值班，每班有记录。定期检查，保留存档，文字记录存档一年，监控记录存档3个月以上。

（ 2） 正确使用监控设备，保证各监控部门的参数设置符合要求。

（七）水电及房屋日常养护维修

1. 服务范围：物业管理范围内的区域。

2. 服务内容：水电设施、建筑物地面、墙 面 、顶棚、屋面及吊顶、门窗、楼梯、通风道以及外墙等的日常养护维修，修复小损小坏；给水系统管道锈蚀脱皮及时清理干净，故障急修、卫生设备配件的失效、损坏、残缺的维修、更换 。 维修耗材、维护费用包含在物业管理费中，每年承担的维修费用上限为人民币 伍仟 元整（ ￥ ***.***）。超出此限额的部分，经采购人与物业一起审核确认后，由采购人承担。物业须建立并维护完善的维修管理台账系统。该台账应至少详细记录每次维修的日期、地点、内容、所用耗材的品名、规格、数量、单价及总价，并保留相关采购票据复印件备查。第一年如维修费用未超过上限，剩余额度则顺延到第二年合同年度，若直至合同结束仍有结余，额度作废。电梯保养及维 修 将由采购人聘请第三方专业单位进行作业。

3. 房屋建筑本体及公共场地服务工作标准：对房屋承重及抗震结构、公共屋面、公用标志等每天随时检查一次，每周开展一次巡查，发现问题立即处理，不能处理问题应及时上报后勤科室，确保功能安全、完好，使用正常等。

（ 八 ）便民服务

1. 报刊信件收发。

2.代存、 代寄、代领邮件、包裹。

3.协助大型活动组织。

4.协助临时指派任务。

（ 九 ） 其他 服务

1. 白蚁防治：成交供应商应与长沙县白蚁防治站建立常规联系，每年定期对物管范围内建筑物及园林绿化地进行白蚁防治工作，费用由成交供应商 报采购人审核后支付。

2. 易耗品：采购人交由成交供应商进行管理使用的日用损耗品，如热水瓶、灯具、茶杯（盖） 等物品，成交供应商应加强管理，节约使用，如因管 理不当导致非正常损耗，此部分损耗的费用由成 交供应商承担。

3. 日常维护与维修：办公所用桌、椅、书柜、沙发等家具、门 窗、水电日常维修由成交供应商负责免费维修，无需更换配件的小修小补做 到修复及时，修复率达到 ***%以上。

4. 各项维护、维修、养护活动需要的配件、耗 材等， 以 及各保修期内维修、专业类维保等，由成 交供应商向 后勤科室 提报， 后勤 科室按制度采购、储备，发放给成交供应商维修 或联系厂家 或联系其他专业类公司维保。

（ 十 ）人员配置 和管理 要求

1. 总服务人数：不少于 *** 人 。 其中食堂烹调师 2名 （ 高级厨师证 1人 ） 、配菜员 /勤杂工4名 （含食堂和食堂楼栋的相关卫生保洁服务）、 安保人员不得少于 2 人，保洁人员不得少于 3人、 高压电工 维修工不 得少于 1 人。 在同等待遇下，如原有人员愿意继续留下服务，结合采购人意愿，应优先考虑安排岗位，并保障其待遇。

2. 人员管理 ：

（ 1 ）成交供应商 聘请的员工必须符合《中华人民共和国劳动法》的有关要求，承担员工工资 、加班费 、福利、社保等费用。 成交供应商 所有工作人员必须及时交验个人身份证、健康证等，并按规定要求建立员工人事档案。

（ 2 ） 不得聘用无健康证明 和有传染、重大病症 的人员。

（ 3 ）成交供应商 应定期组织员工培训，加强 礼仪 礼貌、 专业技能、 法制、消防、安全生产基础知识 等 教育 培训 。

（ 4 ） 如果发生 人员 工伤及其他安全事故，所有费用及责任全部由 成交供应商 承担。

3. 各类服务人员 素质要求和 主要职责 ， 包含但不限于以下内容：

各类服务人员要求 品貌端正，品行优良，无犯罪记录；工作认真负责，能吃苦耐劳，身体健康； 岗位涉及相关从业资质的，需持证上岗 。

（ 1） 项目经理： 不单设岗位，兼职，具有一定的沟通协调和管理能力，服从采购人管理和安排。 负责协调物业区域内的全面事务，配合好采购人的工 作，按采购人的要求合 理安排各项物业服务。

（ 2） 食堂服务人员 ： 高级厨师 1名，中级厨师1名，男性，年龄***岁以下 。

（ 3） 安保人员： 优先安排退伍军人或保安专业学校毕业人员上岗； 要求 具备保安培训合格证或退伍证 ； 要求男性， ***岁以下 ， 身高 1.***米以上 。 负责办公楼的车辆出入，外来人员排查，防火 防盗等安全保卫工作。负责整个办 公区域及 单位 院 内 现场安全保卫工作。

（ 4） 保洁人员：负责对办公楼区域、 指定 办公室 、 院内 、大门出口两侧区域 的地面保洁。

（ 5） 园林绿化：对物业服务区域内的所有花草树木及相关绿化进行修剪、施肥、 养护 等 。

（ 6） 维修工：对物业服务区域内的家具、水电设施设备等的维修维护工作 及空调滤网清洗 。

（ 7） 会务服务：负责会 场布置及会议接待服务工作，配合采购 单位 参与迎送 接待宾客工作。

4. 其他 管理 要求

（ 1）设立 *** 小时客户服务体系，公布物业 服务电话，随时接受物业管理服务诉求，及时安排处 理。急修半小时内到达， 其他 维修按双方约定的时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记 录。每 年至少 2次顾客意见调查，满意率***%以上。

（ 2）能根据 采购单位 需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费 标准。

（ 3）物业服务目标：服务以人为本，彰显人性化；有效投诉处理率***%；零星维修、急 修及时 率 ***%，修复率***%；无损毁、无偷盗、无事故；时时处处维护采购人良好的 窗口形象。

（ 4）对成交供应商“三防”的要求：成交供应商应制定相应制度，防火灾、防偷盗、防事故 。

（ 5）派驻服务人员的社会保险和人身意外伤害保险由成交供应商按规定购买并承担费用，由此 产生的一切法律纠纷由成交供应商负责。

（ 6）成交供应商必须加强派驻服务人员的职业风险教育培训，避免发生安全事故（件 ）， 否则 由成交供应商全部负责；因管理不善或派驻服务人员失误造成的 人身或财产损失，由成交供应商全额 赔偿。

（ 7 ）成交供应商员工须统一着装，佩戴企业、 工种标识；电工、安保等岗位 需 持资格证上岗； 员工须有健康证明， 相关体检 费用由成交供应商承担。

（ 8 ）成交供应商无权对外收费。如自行收费，一经发现，处以自行收费金额两倍以上五倍以下 的罚款；造成恶劣社会影响的，将解除合同并追究相应的法律 责任。

（ 9 ） 所有人员上班时间服从采购人安排，如遇采购人周末或节假日因工作需要加班，物业所有工作人员要服从采购人调配加班，不计加班费及其他费用。

（ *** ） 要求 各岗位 配置 服务基本作业的 设施设备 工具，清洁用具、用品（ 垃圾车、 铁锹、扫帚、拖把、抹布、保洁布、 ***消毒液、 洗衣粉等）、公共卫生间 清洁用品 等 由成交供应商购置并承担费用。

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1. 本项目按照长沙市财政局《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作 的通知（长财采购 〔 ***〕5号）》相关规定进行验收。

2. 验收过程中产生纠纷的，由双方认可的第三方检测机构进行评定。如为成交 供应商原因造成 的，由成交供应商承担检测费用；否则，由采购人承担。

3. 项目验收不合格，由成交供应商整改直至合格，整改 完成 后再行验收，以及给采购人造成的损 失等费用由成交供应商承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他 供应商采购，由此带来的一切损失由成交供应商承担。

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1.服务期间成交供应商必须与每位工作人员签订劳动合同，提供劳动保障。注重文明作业，安全操作，作业时发生任何安全事故均由成交供应商负责并承担一切责任。

2.因成交供应商管理不善或操作不当等原因造成的一切安全事故并对采购人、成交供应商或第三方造成人身、财产损害的。由成交供应商承担全部责任并负责善后处理，采购人概不承担任何责任。

3. 如因食堂食材加工、卫生等而发生的食品安全事故被相关部门认定为造成严重后果的；采购人有权单方面终止合同并追究其相关法律责任。

采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。